datum: 10 - 03 - 2009
bron: Dries van Dijk - nieuwsblad VAR
Getemperd optimisme over woningbouw in Vleuterweide
Leidsche Rijn – Daalt de omzet van koopwoningen naar een kwart van de verkoop voor de economische crisis? Projectontwikkelaars in Vleuterweide zijn juist getemperd positief over de woningbouw en –markt in Utrecht-west. Lopende projecten worden gewoon afgebouwd. Over de mogelijkheden om toekomstige projecten aan de markt aan te passen wordt positief geoordeeld. Woningbouwcorporaties Mitros en Portaal wordt geen grote rol toegedacht om onverkochte koopwoningen naar huurwoningen om te zetten
Vraag en aanbod
Algemeen directeur Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij Charlie Martens meent: “Het is een conjuncturele, dus tijdelijke dip in de economie en op de woningenmarkt. Structureel zal het goed komen met de woningmarkt. Dat kan omdat in Nederland niet speculatief, niet op voorraad wordt gebouwd, maar op verkoop. Het aantal huishoudens is nog immer groter dan het aantal huizen: er blijft vraag. De netto toevoeging van 50 à 60.000 woningen per jaar is minder dan 1 % van het totaal van 6,9 miljoen woningen en is ook lager dan het percentage van de huidige welvaartsstijging. Bovendien zijn wij door de conjuncturele dip genoodzaakt andere woonproducten te ontwikkelen, die voor een bredere doelgroep bereikbaar zijn.”
Martens erkent dat de verkoop en het ontwikkelen van koopwoningen stagneert. Eind dit jaar zal Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij starten met de verkoop van ongeveer 75 rij- en twee-onder-een-kapwoningen in Vleuterweide. “Dan moet blijken hoe de markt ervoor staat. Rijwoningen tot € 250.000, daar is naar verwachting markt voor. De twee-onder-een-kapwoningen van zo’n 4 ton, in de huidige marktsituatie, moeten we mogelijk omzetten naar rijwoningen. In 2010 volgen nog zo’n 130 woningen.”
Zekerheid over voortgang bouw
In tegenstelling tot andere projectontwikkelaars denkt Martens voorzichtig positief over de rol van woningbouwcorporaties. Woningbouwcorporaties Mitros en Portaal opperden onlangs het idee om de voortgang in de woningbouw te stimuleren door projecten met te dure woningen, die reguliere ontwikkelaars niet kunnen afzetten, over te nemen en om te zetten in goedkope koop- en huurwoningen. “Je kunt zo meer zekerheid krijgen over de continuïteit van de bouw beneden de grens van de Nationale Hypotheek garantie (woningen tot € 265.000) met een aanvaardbaar huurcontract. Maar kom je met Mitros of Portaal tot een oplossing? Ook hun kapitaal is beperkt en hoe groot is de huurmarkt werkelijk? Het moet goed passen.”
Directeur Strategie bij Bouwfonds Fortis Vastgoed Ontwikkeling Boris van der Gijp vindt het idee van Mitros en Portaal “geen optie! We gaan nog niet afzien van projecten. Wij hebben verstand van het maken van woningen, de corporaties vooral van beheer. Hun primaire rol is het afnemen van onze producten!” Hij is het eens met wethouder Bosch van Leidsche Rijn, die stelt dat de woningnood niet zo hoog is, dat corporaties voordelen moeten krijgen om meer goedkope woningbouw te kunnen ontwikkelen. Bosch vindt het belangrijk om de kwaliteit van de woningbouw in Leidsche Rijn te handhaven.
Regiomanager Peter Lanting van Amvest is nog uitgesprokener over de rol van woningbouwcorporaties: “We zijn zelf ook belegger in huurwoningen. Zo gaan de corporaties met gemeenschapsgeld projecten ontwikkelen, die ons concurrentie aandoen. Ze kunnen daardoor immers lagere huren vragen dan de vrije sector verhuurder!”
Van der Gijp en Lanting erkennen de stagnerende verkoop van woningen, maar de lopende projecten worden gewoon afgemaakt. Van Amvest worden beleggers-huurwoningprojecten wel ontwikkeld. “Er komen gewoon huurders. Het grote probleem is de koopappartementen. Bij grondgebonden woningen kun je projecten in kleinere eenheden opknippen. Dat kan bij koopappartementen niet.“
Beide ontwikkelaars zijn niet pessimistisch over de bouw in Vleuterweide. Van der Gijp: “Een belangrijk deel van de woningen in winkelcentrum Vleuterweide is al verkocht voor oktober 2010. In Leidsche Rijn loopt de verkoop goed; er zijn geen projecten, die niet doorgaan.” Lanting stelt dat in de Utrechtse regio voor meerdere prijsklassen nog veel vraag is, goedkope en middeldure woningen. Hij vindt ook: “Bij de duurdere woningen wordt bij prijsdaling de verhouding met de kwaliteit beter”.
Voorzichtige mogelijkheden
De woningbouwcorporaties Mitros en Portaal bouwen vooral voor starters en huurders in de goedkopere huur- en koopsector. Yves Vermeulen van Mitros en Joost Maas van Portaal verwachten dat deze projecten gewoon doorgaan.
Yves Vermeulen ziet voorzichtige mogelijkheden om onrendabel geworden projecten van projectontwikkelaars wel te realiseren. Zo blijft de woningbouwproductie op peil in een klasse waar in Utrecht veel vraag naar is. “De crisis zou, net als in de 80e jaren ook wel eens lang kunnen duren. De woningnood kan dan snel hoger worden. Als de prijsgrens voor waarborgfinanciering door het Rijk wordt opgetrokken naar zo’n 3 ton, dan kunnen we projecten financieren. Huurwoningen boven 2 ton kunnen we dan bouwen. Of woningen met koopgarantie. Maar geen 10.000 woningen, dat is voor ons niet te financieren. Nu al verkopen we jaarlijks bijna 30 miljoen aan huurwoningen om de verliezen op de nieuwere huurwoningen te kunnen dekken. In die zin is er geen sprake van oneerlijke concurrentie met reguliere verhuurders. De oplossingen van de woningnood liggen nu eenmaal niet voor het oprapen.”
Joost Maas van Portaal: “Er is een grote wachtlijst voor huurwoningen, nog steeds van meer dan 5 jaar. Door de kredietcrisis willen minder mensen verhuizen en is het moeilijker een hypotheek te krijgen. Hierdoor vertraagt de doorstroming, want mensen verhuizen minder makkelijk. Daardoor komen in goedkope woningsector minder woningen vrij. Het woningtekort wordt groter!
We staan niet te springen om projecten van ontwikkelaars over te nemen, maar we willen de doorstroming graag stimuleren, zodat huizen in het goedkope deel van de woningmarkt vrij komen. Maar wethouder Bosch staat afwijzend tegenover dit voorstel. Voorlopig komt er dus niets van.”